Die Preise am Ulmer Immobilienmarkt klettern weiter
Die Preise für Immobilien in Ulm kennen nur den Weg nach oben. Dies ist die in den letzten Jahren beständige Feststellung des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm. Im nun erhältlichen Grundstücksmarktbericht 2019 werden die Preise des Jahres 2018 veröffentlicht.
Der Grundstücksmarktbericht spiegelt
wider, wie eine Verknappung des Immobilien- und Grundstücksangebots die Preise in
nahezu allen Bereichen nach oben treibt. In der Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle
des Gutachterausschusses wurden 1.110 Kaufverträge im Jahr 2018 erfasst. Dies
entspricht einem Rückgang von 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der
dazugehörige Geldumsatz verringerte sich um sechs Prozent von 484 Mio. € (2017)
auf 453 Mio. €.
Der Gutachterausschuss in Ulm beschließt alle zwei Jahre die
Bodenrichtwerte aufgrund der Auswertung der vorliegenden Kauffälle. Bodenrichtwerte
sind durchschnittliche Lagewerte bestimmter Grundstückstypen in festgelegten
Zonen. Sie liegen für Wohnbau und Gewerbeflächen, Gartengebiete,
landwirtschaftliche Flächen und die Geschäftslagen der Innenstadt vor. Die
Bodenrichtwerte für alle Wohnbau- und gemischte Bauflächen (89 Richtwertzonen)
stiegen in den letzten zwei Jahren im Gesamtdurchschnitt um circa elf Prozent.
Einige Beispieldaten aus dem
Grundstücksmarktbericht: 113 Reihen- und Doppelhäuser wurden im Jahr 2018
verkauft. Der im Segment der bebauten Grundstücke am häufigsten vertretene
Gebäudetyp stieg damit um rund vier Prozent. In den Jahren 2016 und 2018 wurden
in Ulm keine neuen Reihenhäuser gebaut. Für ein gebrauchtes Reihenmittelhaus
mit 214 m² Grundstücksfläche und 116 m² Wohnfläche mussten vom Käufer im
Schnitt 369.000 € bezahlt werden (dies entspricht einer Steigerung von sechs
Prozent).
Der Durchschnittspreis für ein
freistehendes Einfamilienhaus in Ulm
wurde mit 667.000 € ermittelt. Dieses fiktive Gebäude besitzt eine
Grundstücksfläche von 620 m², ein bereinigtes
Baujahr von 1983 sowie 191 m² Wohnfläche. In den Ortsteilen von Ulm musste für
ein freistehendes Wohnhaus mit rd. 465.000 € deutlich weniger bezahlt werden.
Sieben Einfamilienhäuser überschritten die Preisgrenze von über einer Million Euro.
605 Eigentumswohnungen wurden
insgesamt verkauft (690 im Jahr 2017). Davon waren lediglich 130 Kaufverträge
den Neubauwohnungen zuzuordnen (ein Minus von zwölf Prozent zum Vorjahr).
Für Neubauwohnungen
mussten im Jahr 2018 im Mittel 4.610 € je Quadratmeter Wohnfläche bezahlt
werden (4.100 €/m² im Jahr 2017). Dies entspricht einem Preisanstieg von rund zwölf
Prozent.
Im Durchschnitt war eine neue
Eigentumswohnung 79 m² groß. Hierfür waren inklusive eines Tiefgaragenstellplatzes
sowie der Nebenkosten rund 420.000 € aufzubringen.
Die Preissteigerung bei gebrauchten
Eigentumswohnungen beträgt rd. drei Prozent. In nahezu allen Baujahrsbereichen
ist eine Teuerung in der Größenordnung von zwei bis zu 20 Prozent
festzustellen. So kostete ein Quadratmeter Wohnfläche einer gebrauchten
Eigentumswohnung im Jahr 2018 im Mittel 2.910 €.
Über die
dargestellten Indexreihen im Grundstücksmarktbericht lassen sich die
Preisänderungen bei Neu- und Gebrauchtwohnungen ablesen. Die Preisänderungen
vom Jahr 2008 bis zum Jahr 2018 betragen bei Neubauwohnungen ein Plus von rd. 97
Prozent und bei Gebrauchtwohnungen ein Plus von rd. 120 Prozent. Im Vergleich
hierzu ist zum Beispiel der Verbraucherpreisindex lediglich um 13 Prozentpunkte
gestiegen.
60 Prozent
der Neubauwohnungen kosteten zwischen 4.000 Euro und 5.000 Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche und 25 Prozent aller Neubauwohnungen lagen über einem Preis von 5.000 Euro pro Quadratmeter
Wohnfläche.
Fazit: Die
Rahmenbedingungen für die beständigen Preissteigerungen sind unverändert.
Anzuführen sind dabei zum Beispiel das weiterhin zu geringe Angebot an
Bauplätzen, verbunden mit zu wenig gebauten Neubauwohnungen, steigende
Baukosten, günstige Baufinanzierungen, viel Liquidität, Bevölkerungswachstum in
Ulm sowie die Verbesserung der Standortattraktivität z.B. durch die
Hochgeschwindigkeitsstrecke Stuttgart-Ulm.
Der Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwertkarte können zum Preis von je 30 €, bzw. im Setpreis zu 50 € käuflich erworben werden
Unverbindliche Bodenrichtwertauskünfte sowie allgemeine Auskünfte können telefonisch unter 0731/161-6270 erfragt werden.
Auf schriftlichen Antrag und gegen Gebühr erstattet der Gutachterausschuss Gutachten über den Verkehrswert für bebaute und unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen sowie Rechten an Grundstücken.